El gobierno de la ciudad de México levantó una polvareda hace unos días, por su supuesta eliminación de la propiedad privada en la Ciudad de México. En realidad, el gobierno capitalino sólo publicó y difundió una reforma a la Constitución local, aprobada por unanimidad por el Congreso capitalino, por la cual armonizó el artículo tercero local con la definición de propiedad privada en la Constitución federal.
Dicho artículo tercero local, que trata de los principios rectores en la ciudad capital, dice ahora: “La Ciudad de México asume como principios el respeto a los derechos humanos, la defensa del Estado democrático y social (…) el respeto a la propiedad en los mismos términos del artículo 27 de la Constitución política de los Estados Unidos Mexicanos”, eliminando el concepto de “respeto a la propiedad privada” únicamente. Al armonizarlo con la constitución federal, que en su Artículo 27, plantea que la propiedad de las tierras y aguas que se encuentran dentro del territorio nacional corresponden al Estado, que las cede a los particulares y reconoce así “la propiedad privada”, pero que el Estado sólo puede restringir su derecho únicamente en caso de interés público, y observando la debida indemnización. En términos llanos, todo quedó tan estatista como siempre ha sido.
El gobierno capitalino se quejó de una supuesta campaña de manipulación para hacer creer que desaparecía la “propiedad privada” en CDMX. Con justicia, no tiene derecho a quejarse: si hace un evento público para anunciar el cambio (acto que no siempre se ha realizado con otras reformas), y el jefe de gobierno señala en él que al eliminar el principio rector de protección de la propiedad privada se suprime “un retroceso neoliberal” e invita a estar en el estrado con él a los líderes históricos del Partido Comunista de México, pues claro que los ciudadanos y los medios tienen que alarmarse. En todo caso, esto habla de que el propósito gubernamental fue provocar, lo que logró con creces. Debiera culparse a sí mismo por su pésima e infantil estrategia de comunicación.
En ese contexto, mucha menos atención tuvo la aprobación por el mismo Congreso (obsérvese que en él hay 14 diputados por el PAN, de 66 electos, supuesto partido de derecha y que aún así votó sin reclamo la modificación hecha) de las reformas al Código Civil y a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, para frenar el aumento en las rentas, lo que instituye de hecho un control de precios, regresando así a los años 70s y 80s, o peor aún: a ese nocivo fenómeno de las “rentas congeladas” de los años 40s, que destruyó y despobló el centro histórico de la ciudad.
La reforma establece un tope para el incremento de las rentas en la CDMX, de modo que las rentas no puedan incrementarse anualmente por encima de la inflación, y crea un registro de contratos de alquiler de vivienda a cargo del gobierno capitalino, cuyo fin real es solo fiscalizar a propietarios y cobrar los impuestos respectivos, transfiriendo así riqueza de las personas al gobierno.
En realidad, dicho tope establece de hecho un control de precios, ya que no permitirá que los propietarios aumenten sus precios cuando aumenten sus costos (como las hipotecas, seguros, impuestos, mejorías o cargos por servicios).
A estas alturas debiera ser claro que los controles de alquiler desaparecen la oferta existente. La forma real y sana de lograr viviendas accesibles y en buen estado es aumentando la oferta existente. Esto se puede lograr mediante la construcción de viviendas, o reduciendo los impuestos para que los propietarios no pierdan dinero al proporcionar a los inquilinos un lugar donde vivir, o dando incentivos fiscales para mejorar la calidad de dichas viviendas, o dando garantías a propietarios sobre sus derechos de propiedad, que es precisamente lo que se eliminó en la Constitución local, y desregulando la construcción de viviendas. Hacer recaer cualquier cambio y costo sobre los propietarios, en realidad obliga a que éstos mejor vendan sus propiedades, para no seguir perdiendo, reduciendo en consecuencia la oferta de viviendas y acrecentando el precios de las pocas rentas que quedan en el mercado.
Al respecto, las reformas aprobadas también establecen el derecho al arrendamiento asequible (algo que también buscaría en apariencia el próximo gobierno federal, en el INFONAVIT, con Claudia Sheinbaum), dirigido a familias de bajos ingresos, pero como todo lo que realiza este gobierno: no fija ningún presupuesto a la construcción de “vivienda social”, quedando todo a la buena voluntad y recursos del próximo gobierno, es decir: propendiendo al clientelismo político o capturando viviendas públicas para beneficio de políticos.
En cambio, al gobierno de CDMX y a los mexicanos les convendría echar un ojo al “milagro inmobiliario” de Javier Milei: en los últimos meses, Milei ha concretado diversas reformas para la flexibilización y liberalización del mercado inmobiliario argentino, empezado por derogar la Ley de Alquileres del kirchnerismo, que estableció el mismo control de rentas de CDMX y que tuvo como resultado un aumento continuado y permanente del precio de las rentas y una menor ofertas de viviendas en rentas.
La nueva regulación de Milei, establece un acuerdo libre entre las partes, incluyendo los futuros aumentos, la libre determinación de la moneda por la cual pagar los alquileres, la supresión de topes o plazos mínimos a la duración de alquileres, y limita que los tribunales intervengan o deroguen el libre acuerdo entre propietarios y arrendatarios.
Tras 9 meses de la derogación de la Ley, sus efectos han sido claros, directos y muy positivos en la materia: el precio de los alquileres ha caído un 26% y la oferta se disparó al menos un 195%, según diversos estudios en la materia.
En contraste, en ciudades y países que han implementado controles de precios, éstos han tenido efectos devastadores: en Nueva York, Berlín, Lisboa, San Francisco o Estocolmo, o el más reciente: el desastre en los Países Bajos, por citar sólo algunos ejemplos, políticas similares han provocado una drástica reducción de la oferta de vivienda, desincentivando la inversión y empeorando la calidad de las viviendas.
En concreto, la política de control de rentas es una larga historia de fracasos. Y una y otra vez demuestra que tal política es perjudicial para arrendadores y arrendatarios, y que solo beneficia a los políticos y a sus clientelas, por eso es que es tan popular.
Como ya había señalado Friedrich A. Hayek: «El control de precios es un error que acaba siempre por destruir la función de los mercados, causando inevitablemente escasez y perjuicios para todos”.
La intervención del gobierno en el mercado inmobiliario desincentiva y encarece arbitrariamente la oferta de vivienda, mientras que la competencia, si se permite que el mercado funcione libremente, garantiza una oferta suficiente para satisfacer la demanda y el mejor precio posible para los consumidores, los inquilinos.
Deja un comentario